Schwarzwälder Hausverwaltung – wir sind für Sie persönlich da

Mietverwaltung

Vermietung freier Wohn- und Gewerbeeinheiten

Entscheidungen rund um das Thema Immobilien können komplex sein. Deshalb ist es umso wichtiger, gut informiert zu sein. Mit diesem Serviceangebot können Sie darauf zählen, Sie Schritt für Schritt durch diesen Prozess zu begleiten.

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Die Hausverwaltung von Mietobjekten unterscheidet sich je nach Immobilie und individuellen Anliegen des Eigentümers. Gemeinsam mit Ihnen lege ich einen individuellen Leistungsumfang fest. So kann ich Ihre Interessen in den vereinbaren Bereichen aktiv vertreten und im Bedarfsfall schnell und professionell agieren.

Innerhalb dieser Maßstäbe übernehmen wir für Sie folgende Kernleistungen:

Vermietung freier Wohn- und Gewerbeeinheiten

• Mietverträge erstellen

• Übergabe der Mieträume

• Entwurf und Versendung von Rundschreiben und Aushängen

• Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung

Überprüfung und Abschluss von

• Wartungsverträgen

• Dienstleistungs- und Lieferverträge

• Versicherungen, Kabelverträge

Kaufmännische Leistungen

• Überwachung der Miet- und Nebenkosten Einnahmen

• Mahnen, ggf. Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand und Räumungsklage

• Erstellung monatlicher Abrechnung für den Vermieter über die Ein- und Ausgaben

• Rechnungskontrolle

• Anweisen und Veranlassen von Zahlungen

• Abrechnung von Heizkosten

• Erfassung von Verbrauchswerten (Heizöl, Wasser, Strom, Müll)

• Erstellung der Nebenkostenabrechnungen mit den Mietern

• Schadensmeldungen an die Versicherungen

• Veranlassung der Schadensbeseitigung

• Vorbereitung und Veranlassung von Ausschreibungen, Angeboten von Handwerkern

• Überprüfung der Angebote

• Vergabe von Aufträgen ggf. nach Rücksprache mit dem Eigentümer

• Vergabe und Überwachung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

• Vorbereitungen und Organisation von Prüfungen

• TÜV, Brandschutz, Aufzügen, Heizöltanks, Rolltoren, Parker

• Bearbeitung von Beschwerden

• Verstöße gegen die Hausordnung

• Ergreifung von Maßnahmen zur Fristwahrung und / oder Abweden von Rechtsnachteilen

• Kennen und Beachten von Mietrecht, Zwangsversteigerungsgesetz, Nachbarschaftsrecht

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WEG-Verwaltung

Verwaltung von Wohnungseigentum

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage steht allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonders Organ, den Hausverwalter(-in). Nach §20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

Die Hausverwaltung ist stets Sachverwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümerschaft und Verwalter(-in). Dieses setzt neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle an den Grundsätzen ordnungsmäßiger, wohnungswirtschaftlicher Verwaltung orientierte Erfahrung für die eine kaufmännische und technische Geschäftsführung und Finanzverwaltung erforderlich sind, sowie gediegene Kenntnisse der Erfahrung, die für eine Kaufmännische und technische Geschäftsführung und Finanzverwaltung erforderlich sind, sowie gediegene Kenntnisse der geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften, voraus.

Die Verwaltervergütung ist ein Entgelt für die qualifizierte Dienstleistung.

Zu unseren Grundleistungen gehören folgende Aufgaben:

• Erstellen von Wirtschaftplänen und Haushaltsgeldabrechnungen

• Vorbereitung der Eigentümerversammlungen

• Belegprüfung mit den Verwaltungsbeiräten

• Eigentümerversammlung

• Entwerfen und versenden von Rundschreiben und Aushängen

• Veranlassen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung

• Rechnungskontrolle

• Ortstermine

Kaufmännische Leistungen

• Verbuchen sämtlicher Geldein- und -ausgänge

• Monatliche Sollstellung von Hausgeldbeträgen

• Bearbeiten von Lastschriftbuchungen

• Überwachung von Zahlungseingängen

• Mahnen, ggf. Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand

• Verwalten und Disponieren von Geldmittel auf dem Girokonten, Festgeld- und Sparkonten Rechnungskontrolle

• Anweisen und Verlassen von Zahlungen

• Bearbeiten von Gehaltszahlungen einschließlich Lohnbuchhaltung

• Errechnen und Abführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben

• Erstellen der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger und Berufsgenossenschaft

• Errechnen und Anfordern von beschlossenen Sonderumlagen

• Erstellen von Wirtschaftsplänen, veranlassen von Heizungskosten

• Erfassen von Verbrauchswerten (Heizölbestand, Wasser- / Stromverbauch)

• Kennen und Beachten von Lohn- / Einkommensteuer- /Umsatzsteuergesetz, Abgabeverordnung, Grundsteuergesetz etc.

Technische Leistungen

• Vorbereiten und Veranlassen von Handwerkerangeboten, Ausschreibungen, Angebotsspiegeln, Nachhalten von Terminen (Angeboten, Auftragsausführung, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen)

• Einweisen und Einarbeiten des Hausmeisters

• Beschaffen öffentlicher Genehmigungen (Antenne)

• Abschluss von Wartungs- und Versicherungsverträgen (Gebäude-, Gewässerschutz-, Glasbruch-, Haftpflicht, Aufzugs-, Heizung-,Pumpen- und Feuerlöscherwartung)

• Vorbereiten und Organisieren von TÜV-, Brandschutz-, Blitzschutzprüfungen (Aufzug, Öltank, Tiefgaragenlüftung, Rolltor, Heizung, Feuerlöscher, etc.)

• Bearbeiten von Schlüsselbestellungen und Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z. B, Rohrbruch), einschließlich Veranlassen der Schadensbeseitigung durch Handwerker und Abrechnen mit der Versicherung

• Vergeben / Überwachen von Instandsetzung und Instandhaltungsmaßnahmen, einschl. Abrechnen / Beauftragen von Sachverständigen

• Kennen und Beachten von z. B. DIN Best., Landesbauverordnung, Druckbehälterverordnung, Orts- Bausatzung, Heizkostenverordnung, Heizanlagenverordnung, Feuerungsanlagenverordnung, einschl. der Durchführungsbestimmungen

Allgemeine Verwaltung

• Korrespondenz mit Eigentümern

• Verhandeln mit Behörden, Eigentümer, Hausmeistern, Lieferanten

• Bearbeiten von Beschwerden, Verstößen gegen die Hausordnung

• Maßnahmen der Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen der Gemeinschaft

• Beraten von Eigentümern und Hausmeistern

• Abschluss von Verträgen (Wartungs-, Versicherungs-, Dienstleistungs-, Lieferantenverträge etc.)

• Terminabstimmung, Saalbestellung

• Abschluss von Verträgen (Wartung-, Versicherungs-, Dienstleisungs-, Lieferantenverträge etc.)

• Erstellen der Tagesordnung und Beschlussentwürfen zur Eigentümerversammlung

• Erstellen von Beschlussniederschriften einschl. Versenden an die Eigentümer

• Mitwirken bei Gerichtsterminen (Beschlussanfechtung, Hausgeldklagen)

• Ausbilden von eigenem Personal und Angestellten der Gemeinschaft (Hausmeister)

• Kennen und Beachten von WEG, BGB, AGBG, HGB, Erbbaurechtsverordnung, Grundbuchverordnung, Zwangsversteigerungsgesetz, Konkursverordnung, Nachbarschaftsrecht

Sondereigentumsverwaltung

Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentum

Was bedeutet Sondereigentumsverwaltung?

Unter Sondereigentumsverwaltung versteht man die Verwaltung der einzelnen Eigentumswohnungen durch die Schwarzwälder Hausverwaltung. Der Unterschied zur Hausverwaltung nach dem Wohneigentumsgesetzt (WEG): Hier kümmert sich die Schwarzwälder Hausverwaltung als Hausverwalter nur um das gemeinschaftliche Eigentum (also die Wohnanlage um die Eigentumswohnung herum).

Die Hauptaufgaben bei der Sondereigentumsverwaltung

Als Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung können Sie schon bei der Vermietung einer Wohnung entscheidenden Fehler machen, die gar nicht oder nur sehr schwer wieder zu beheben sind. Die fängt mit der Suche nach einem geeigneten Mieter an. Üblicherweise stehen dem Vermieter nur wenige Möglichkeiten zu Verfügung, die Bonität eines Interessenten zu überprüfen. Im Falle der Vermietung durch einen guten Makler ist zwar das Risiko eines Fehlgriffes geringer, aber was ist mit dem Abschluss des Mietvertrages? Wer hier die falschen Umlageschlüssel verwendet oder gar vergisst die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft mit dem Mieter kongruent zu vereinbaren. (z. B. Hausordnung, Umlage von Hausmeister, Wartungsverträgen, etc.) kann im Nachhinein sehr schwer haben.

Konkrete Leistungen bei Sondereigentumsverwaltung

• Direkte Vertretung des Eigentümers gegenüber dem Mietern und Durchführung des gesamten Schriftverkehrs

• Vermietung mit Bonitätsprüfung

• Ausarbeitung und Abschluss schlüssiger Mietverträge

• Durchführung der Wohnungsübergaben

• Überwachung der Miethöhe und Durchführung von Mietanpassungen

• Miet- und Nebenkosteninkasso

• Überwachung der Zahlungseingänge und zwangsweise Eintreibung der Forderungen über einen Rechtsanwalt

• Durchführung des gesamten Zahlungsverkehrs und Kontoführung des Mietkontos

• Erfassen der Ein- und Ausgaben in einer schlüssigen Buchführung

• Abrechnung der Nebenkosten mit den Mietern

• Erstellung der jährlichen Gesamtabrechnung für den Eigentümer und seinen Steuerberater

• Verwaltung der Mietkautionen

• Veranlassen notwendiger Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sowie Wartungsarbeiten

• Regelmäßige Begehung und Kontrolle der Wohnung

• Einleitung von Sofortmaßnahmen in Notfällen

• Teilnahme an der Eigentümerversammlung

Die Aufgaben können natürlich von Wohnung zu Wohnung unterschiedlich sein. Daher kann diese Liste nach den persönlichen Vorstellungen des Eigentümers modifiziert werden. Gerne besprechen wir Ihre Wünsche anlässlich eines persönlichen Gespräches mit Ihnen.

Wir freuen uns auf Ihre Mail oder Ihren Anruf.

Vermietung

Vermietung Ihres Eigentums

Für die erfolgreiche Vermietung bedarf es vor allem genauer Kenntnisse der aktuellen Rechtslage und umgehende Reaktion auf die sich ständig verändernde Gesetzgebung. Gerade im Mietbereich spielt  dieses fachliche Grundwissen eine entscheidende Rolle, um die beteiligten Partner vor Schaden zu bewahren.

Neben den rechtlichen Fragestellungen spielen die objektive Beurteilung des Marktes, die Marktentwicklung die Auswahl der zu vermieteten Objekte und eine realistische Einschätzung der Mietentwicklung eine entscheidende Rolle. Hier Sie von der langjährigen umfangreichen Marktkenntnissen unseren Partnern insbesondere in Ballungszentrum. 

Die Schwarzwälder Hausverwaltung bietet die Gestaltung des Mietvertrages, die Besichtigungen, über die Auswahl und Bonitätsprüfung der Interessenten bis zu Vertragsunterzeichnung die komplette Abwicklung.

Die aktive und persönliche Kundenbetreuung gibt Ihnen jederzeit das beruhigende Gefühl, dass Ihre Immobilie in guten Händen und der langfristige Werterhalt gesichert werden.

Leistungen

• Grundrißerstellung, bzw. –Aufbereitung

• Erstellung von emotionalen Objekt- und Umgebungsaufnahmen und Aufbereitung

• Schaltung von Onlineanzeigen

• Terminvereinbarung und -durchführung mit Mietinteressenten (ggf. auch ohne Ihre Anwesenheit)

• Werbung am Objekt, in Schaukästen, u. a.

• Bonitätsprüfung der Mietinteressenten

• Mietvertragsvorbereitung

• Begleitung bei der Übernahme